51好策略 爱琴海江北嘴大干一场? 商圈“红海”中能否破龙湖前车之鉴?

近日，爱琴海集团与平伟科技（集团）签约打造爱琴海·琅环中心的消息，让重庆商业地产市场再度聚焦。这一落子江北嘴CBD核心区的新项目，将使爱琴海华西区域管理版图拓展至5省11城16个项目，但在重庆商圈饱和度居高不下、选址失误即面临亏损的残酷现实下，爱琴海此次扩张能否避开龙湖天街曾遭遇的“位置陷阱”，引发行业广泛讨论。

公开信息显示，爱琴海·琅环中心藏身时代金融中心商业裙楼，涵盖B2-5F共7层空间，商业建面约6万方，配套700个车位，毗邻两大国际奢华酒店、100万方甲级写字楼群及六大银行总部。项目坐拥双地铁上盖优势，接驳6号线、9号线江北城站，两站直达解放碑、三站通达观音桥，加之“双轨、三桥、四立交”的交通网络，表面看通达性无可挑剔。

但重庆商业市场的竞争烈度，远非交通优势就能轻易化解。作为中西部商业重镇，重庆核心商圈早已呈现“群雄割据”态势：渝中区解放碑—朝天门商圈春节单日客流峰值超1600万人次，2025年新春重点抽样商贸企业销售额达6.49亿元，同比增长16.2%；大坪商圈龙湖时代天街仅凭成熟运营，就能实现客流超200万人次、销售额同比增长17%的佳绩 。而江北嘴CBD虽顶着“中国金融第三区”的光环，已入驻5900余家企业、320余家金融机构，2024年金融业增加值达296亿元，但商业赛道早已拥挤——九龙仓IFS国金中心、中海寰宇大道等多个成熟项目已站稳脚跟，超100万方商业设施的规划更是让竞争进入白热化 。

更值得警惕的是龙湖天街的前车之鉴。曾被寄予厚望的龙湖新壹街，地处观音桥扩容核心区，却因定位模糊、招商乏力沦为“外卖天堂”，三楼商铺大量空置转让，部分门面租金回报率需百年才能回本。另一项目龙湖日月光天街，即便占据解放碑商圈边缘位置、双地铁上盖优势，仍因处于商圈非核心区域、业态与周边重叠，长期面临客流稀少的困境，最终不得不通过接手改造寻求新生。这些案例印证了重庆商业的铁律：即便强如龙湖，一旦选址未能精准匹配客流需求或陷入同质化竞争，同样难逃经营困境。

对爱琴海而言，挑战不止于外部竞争。江北嘴CBD“金融属性”鲜明，工作日商务客流集中但夜间及周末消费人流不足，这与爱琴海擅长的家庭式、体验式消费场景存在天然适配性疑问。数据显示，江北嘴已建成82栋商务楼宇，2024年税收超亿元楼宇达28栋，但区域商业长期依赖商务配套消费，缺乏如解放碑鲁祖庙风貌区那样的特色首店集群，也无十八梯非遗民俗这类引流活动，如何将商务客流转化为日常消费客流，是爱琴海必须破解的难题 。

行业分析指出，重庆商业已进入“精细化运营”时代。2025年新春，渝中区三大新商业项目凭借差异化定位脱颖而出：协信“星光妙塘”以特色消费新场景吸客，鲁祖庙风貌区则以城市首店和市集活动带动商家销售额翻倍 。爱琴海若想在江北嘴立足，不仅要规避“非核心商圈边缘”的位置短板，更需在6万方空间内打造独特竞争力——是复制“首店经济”热潮，还是深耕商务人群定制化需求，将直接决定项目成败。

目前，爱琴海·琅环中心尚未公布具体业态规划。在重庆商业“饱和式竞争”的红海中，这场新与旧的较量、定位与选址的博弈，能否打破“选址不当必亏损”的魔咒？答案或许只有等到项目开业后才能揭晓，但可以肯定的是，爱琴海的江北嘴之旅，注定不会平坦。

东南配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。